ธนาคารควรปล่อย Housing Loan อย่างไร

ธนาคารปล่อย Housing Loan อย่างไร

สมมุติอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง MRR = 7%

มีลูกค้าที่อยากกู้บ้าน 1000 คน

1. ธนาคารปล่อยกู้บ้าน เฉพาะคนที่เหมาะสม ตามสมมุติฐานดังนี้

• คนกู้บ้านต้องมีอาชีพที่มั่นคง (แพทย์ อัยการ ผู้พิพากษา รัฐวิสหกิจชั้นดี เอกชนTop100)
• ทำประกันชีวิต
• บ้านมีมูลค่าพื้นฐานสูงกว่าจำนวนเงินที่ขอกู้

รวมแล้วประมาณ 400 คน ที่อัตราดอกเบี้ย MRR - 2%  โดยมีข้อเสียคือ ใช้เวลานาน ช้า และ บางคนไม่สามารถกู็ได้

2. ธนาคารปล่อยกู้บ้าน ทุกคน ตามสมมุติฐานดังนี้

• ธนาคารมีการดูแล model ที่เหมาะสม เช่น 
• ประชากรเมืองนี้ default rate 80% 
• recovery value 70%
• มีการปรับดอกเบี้ยสูงเพื่อชดเชยความเสี่ยง

รวมแล้วประมาณ 950 คน อัตราดอกเบี้ย MRR - 0.5% มีข้อดีคือ ปล่อยกู้ทุกคน สะดวก รวดเร็ว ชื่อเสี่ยงดี

อาจจะแปลกดี ที่เราเห็นแนวทางการทำงานทั้ง 2 แบบในประเทศไทย  และแปลกดี ที่ลูกค้าบางครั้งไม่ทราบว่า แบบที่ 1 และ 2 แตกต่างกันอย่างไร แต่มักจะชอบไปแบบที่ 2 ทั้งๆที่จ่ายดอกเบี้ยแพงกว่าเยอะ

แบบไหนดีกว่ากัน แบบที่1 หรือ แบบที่ 2 ??

สมมุติ ปล่อยกู้บ้านเยอะๆ ให้กู้ทุกคน ไม่ต้องคิดมาก 3วันเอกสารครบเรียบร้อยปล่อยแน่
อัตราดอกเบี้ยแพงๆ ให้ดอกเบี้ยสวยๆช่วงต้น เช่น 0% 3 เดือนที่เหลือเฉลี่ย 7.5% 
ห้ามrefinance 3 ปี ฟันกำไรเหนาะๆไป3ปี

พอครบ 3 ปี ลูกค้าก็มาขอ refinance
ลูกค้าไม่ค่อยดีปล่อยไปอยู่แบงค์อื่น ลูกค้าดีๆ เก็บไว้ลดดอกให้

(ถ้าทำงี้ได้นี่กำไรเหนาะๆเลยเนอะ ภาพก็ดูดี แบงค์ปล่อยกู้ง่าย ทำงานรวดเร็วฉับไว)

จริงๆพวกนี้ความเสี่ยงแบงค์ดูง่ายมากนะ ถ้าอยากทำจริงๆ 
ดู average default probability ดู average collateral value ดูนิดดูหน่อยก็ได้ 
ขึ้นอยู่กับว่า กล้าหรือปล่าว ยิ่งต่างประเทศ เอาไปทำ MBS ยิ่งง่ายใหญ่เลย